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Vendere o acquistare un immobile: quello che c'è da sapere

Quando si vuole vendere una casa è importantissimo rivolgersi ad un agente immobiliare che possa fare una giusta valutazione dell'immobile affinchè sia attribuito un congruo prezzo di mercato.


Quando si vuole vendere una casa è importantissimo rivolgersi ad un agente immobiliare che possa fare una giusta valutazione dell'immobile affinchè sia attribuito un congruo prezzo di mercato.

I fattori che possono influenzare il prezzo di un immobile sono molteplici e spesso - fatta eccezione per un paio di aspetti comuni -, soprattutto in fase di acquisto, si tende a non considerarli ed analizzarli con sufficiente attenzione.
Tali variabili possono essere divise in due grandi tipologie: i fattori oggettivi ed i fattori soggettivi. Vediamone insieme i principali:

Fattori Oggettivi

I fattori oggettivi sono costituite dalle caratteristiche misurabili ed universalmente riconosciute dagli standard comuni relativi ad un'immobile. Tra i primi da considerare abbiamo:

  • Tipologia: un appartamento classificato come residenziale, otterrà una valutazione ben differente rispetto ad uno analogo classificato come - ad esempio - popolare o rurale.
  • Metratura: come è noto, la metratura è uno dei due fattori che maggiormente incidono sul prezzo finale. In linea di massima più grande sarà la superficie dell'immobile, maggiore sarà il prezzo anche se. a causa delle evoluzioni di mercato di questi ultimi anni, una maggiore grandezza potrebbe tradursi - in determinati casi - in un maggiore risparmio.
  • Zona di appartenenza o Quartiere: il secondo fattore, in stretta correlazione con la Metratura, che determina pesantemente il prezzo finale dell'immobile. Nelle zone di maggior prestigio o con una maggiore offerta di servizi, il prezzo per metro quadrato sarà più alto che nei quartieri considerati periferici.
  • Anno di costruzione e qualità dell'edificio: è importante verificare l'anno di costruzione ma anche lo stato generale dell'edificio. Fate attenzione alle condizioni delle zone comuni (scale, cortili, cancelli, inferriate) ed a quelle del prospetto. Condizioni non ottimali possono significare spese di manutenzione straordinaria nel breve-medio termine, influenzando di conseguenza il valore dell'immobile.
  • Vetustà: Dopo aver verificato le condizioni esterne, è bene analizzare con cura quelle interne. Attenzione, dunque, ai fattori visibili ma anche a quelli "invisibili" come - ad esempio - l'impiantistica elettrica ed idraulica.
  • Piano: anche l'altezza in cui si colloca l'immobile incide sul prezzo, soprattutto in presenza o meno di ascensore all'interno dello stabile. Tendenzialmente, i piani più bassi godono di valutazioni migliori mentre piani oltre il secondo soffrono di grossa svalutazione quando vi è assenza di un ascensore.
  • Riscaldamento: tutti abbiamo sentito, almeno una volta, il termine "termoautonomo". Un impianto di riscaldamento indipendente piuttosto che centralizzato avrà ovviamente un impatto positivo sulla valutazione dell'immobile.
  • Esposizione e Rumorosità: il classico "affaccio" (c'è una gran bella differenza sull'avere delle finestre affacciate su un parco piuttosto che su un pozzo luce) e, conseguentemente, la vicinanza a strade più o meno trafficate e rumorose, hanno un impatto importante sul prezzo. Rivolgete particolare attenzione alle zone apparentemente tranquille ma che potrebbero riservare qualche sorpresa come mercatini periodici o quotidiani
  • Tipologia di parcheggio e Trasporto pubblico: contrariamente a quanto si può pensare, la valutazione di questo fattore non deve fermarsi alla sola presenza di un box auto o di un posto auto assegnato. Può fare la differenza anche la presenza di posti auto non assegnati, di zone gratuite di parcheggio nelle immediate vicinanze, la facilità e possibilità di parcheggio nella strada di competenza ma anche la vicinanza ad eventuali fermate del bus o stazioni metropolitane e/o ferroviarie.
  • Classe energetica: di grande importanza, le classi energetiche possono variare da A (migliore calssificazione) a G (peggiore) e vanno ad incidere sul risparmio quotidiano (migliore è la classe, minore è lo spreco energetico - termico, elettrico, ecc.) e sul risparmio amministrativo (incentivi e normative basate sulla zona/classe), dunque sul valore complessivo dell'immobile.

Fattori Soggettivi

Quelli elencati sopra sono solamente alcuni dei fattori che incidono sul prezzo. Tali fattori sono oggettivi. Ma potrebbero esserci anche dei fattori soggettivi. I fattori soggettivi dipendono direttamente dalla persona intenzionata ad acquistare e, dunque, alle proprie esigenze.

Ad esempio qualcuno potrebbe dare un maggiore valore ad un appartamento che si trova vicino al posto di lavoro o vicino alla casa di un genitore anziano.
Per alcuni la vicinanza ad una scuola potrebbe rappresentare un grande valore - avendo o prevedendo di avere bambini che la frequenteranno - mentre per altri potrebbe essere un grande svantaggio a causa della maggiore congestione di traffico e rumore generati durante le fasce orarie di ingresso ed uscita dalle lezioni.

I compiti fondamentali dell'agente immobiliare

L'agente immobiliare ha il compito di assistervi e guidarvi nella corretta valutazione di tutti questi fattori sia in fase di vendita, allo scopo di permettervi di stabilire un prezzo adeguato e proporzionato che non conduca al rischio di non ricevere proposte d'acquisto, sia in fase di acquisto affinchè possiate orientarvi verso le trattative più consone alle vostre necessità abitative e finanziarie ed ottimizzarle.
Altrettanto importante sarà l'analisi delle conformità e della documentazione primaria: l'agente richiederà al venditore copia dell' atto di provenienza, planimetria, l'Attestato di prestazione energetico obbligatorio per poter vendere o locare, progetti e concessioni edilizie.

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